Points importants et de vigilance pour investir dans le Morbihan
Points importants à prendre en compte POUR INVESTIR DANS LE MORBIHAN :
1. La localisation et l'accessibilité dans le Morbihan
Proximité des principaux axes de transport :
Assurez-vous que votre résidence secondaire est facilement accessible. Le Morbihan est bien desservi par des routes principales et des lignes de trains, notamment vers Vannes, Lorient et Quiberon. Les résidences secondaires situées à proximité d’une gare ou d’un aéroport (Rennes ou Nantes) sont souvent plus faciles à louer et à entretenir.Proximité des attractions touristiques :
Si vous envisagez de louer votre bien à la saison (vacances d’été, week-ends prolongés, etc.), une localisation près de plages, d’attractions naturelles (Golfe du Morbihan, sites historiques comme la cité médiévale de Vannes), ou de stations balnéaires populaires (Quiberon, Carnac) peut assurer une meilleure rentabilité locative.Quartiers tranquilles ou animés :
Selon votre objectif, vous pourriez privilégier une maison dans un quartier calme et résidentiel pour des vacances reposantes (par exemple, à Auray, Séné), ou dans un secteur plus animé avec des commodités à proximité (centre de Vannes ou Quiberon) pour être au cœur de l’activité touristique.
2. L'attractivité touristique et la demande locative dans le Morbihan
Demande locative saisonnière :
Le Morbihan est un lieu très prisé des vacanciers, surtout pendant la période estivale. Si vous souhaitez rentabiliser votre résidence secondaire via la location saisonnière, choisissez un secteur très fréquenté par les touristes (Golfe du Morbihan, Quiberon, Carnac, Vannes). Les communes proches des plages ou des sites touristiques génèrent une forte demande locative.Réglementation sur les locations saisonnières :
Certaines villes ou communes du Morbihan, notamment dans les zones touristiques comme Quiberon, ont mis en place des restrictions sur les locations saisonnières, comme l’obligation de déclarer ou d’enregistrer le bien, ou de respecter un plafond de durée de location. Il est donc essentiel de bien se renseigner auprès de la mairie sur les règles locales avant de se lancer dans la location courte durée.
3. L’environnement et la qualité de vie dans le Morbihan
Cadre naturel et calme :
Le Morbihan est particulièrement recherché pour son cadre de vie paisible, avec de nombreuses zones protégées et des espaces naturels comme la presqu’île de Quiberon ou le Golfe du Morbihan. Assurez-vous que la résidence secondaire est dans un environnement agréable et calme, sans nuisances (proximité d’une route très passante, de sites industriels, etc.).Commodités à proximité :
Même si le bien est destiné à un usage de vacances, il est important qu’il dispose des commodités de base (commerces, restaurants, médecins, etc.) à proximité. L’accès à des supermarchés ou marchés locaux pour vos séjours, ou à des services pour la gestion de la propriété (jardinier, entreprises de nettoyage), peut rendre la gestion de la résidence secondaire plus facile et agréable.
4. Le potentiel d'appréciation du bien dans le Morbihan
- Projets de développement urbain :
Vérifiez les projets d’aménagement ou de développement dans la commune ou la région. Par exemple, la construction de nouvelles infrastructures (routes, transports, équipements touristiques) peut accroître la valeur du bien à long terme. Par ailleurs, le développement du secteur du tourisme peut également booster la rentabilité locative. - Stabilité du marché immobilier local :
Le marché immobilier dans le Morbihan est globalement stable, avec une tendance à la hausse dans les zones très touristiques (Vannes, Quiberon). Cependant, il est essentiel de bien évaluer les prix de vente avant d’acheter pour éviter de payer un prix trop élevé, surtout si vous achetez dans une zone où la demande est volatile ou saisonnière.
5. Les coûts d'entretien et la gestion de la propriété dans le Morbihan
Entretien du bien :
Assurez-vous que l’entretien de la maison (jardin, toiture, plomberie) est bien pris en compte dans votre budget, surtout si vous ne comptez pas être sur place toute l’année. Certaines zones, notamment près de la mer, peuvent être exposées à des conditions climatiques difficiles (vent, humidité, etc.) qui accélèrent l’usure des bâtiments.Gestion à distance :
Si vous n’habitez pas dans la région, vous devrez peut-être recourir à une société de gestion locative pour s’occuper de votre bien, gérer les locations et assurer l’entretien. Cela représente un coût supplémentaire, mais cela peut simplifier la gestion du bien et augmenter la rentabilité.
Points DE VIGILANCE à prendre en compte POUR INVESTIR DANS LE MORBIHAN :
1. Les frais d'acquisition et la fiscalité dans le Morbihan
Notaires et taxes :
Les frais de notaire dans le Morbihan sont assez standard, mais ils varient légèrement en fonction de la localisation et du type de bien. Il est important d’inclure ces frais dans votre budget d’investissement.Fiscalité sur les revenus locatifs :
Si vous louez votre résidence secondaire, sachez que les revenus générés seront soumis à la fiscalité des revenus fonciers ou à la fiscalité des locations meublées (en fonction du régime choisi). Pensez à consulter un conseiller fiscal pour optimiser la gestion fiscale de vos revenus.Taxe foncière et taxe d’habitation :
Ces taxes peuvent varier considérablement selon la commune et la taille du bien. Vérifiez les montants de ces taxes avant d’acheter. Certaines communes touristiques peuvent appliquer une taxe de séjour, qui peut influencer vos revenus locatifs.
2. La sécurité du bien dans le Morbihan
Vol et vandalisme :
Si votre résidence secondaire est inoccupée une partie de l’année, veillez à la sécuriser (système d’alarme, éclairage extérieur, entretien régulier) pour éviter les cambriolages ou les dégradations. Certaines communes, notamment en bord de mer, peuvent être des cibles pour les cambriolages pendant la basse saison.Risques naturels et environnementaux :
Le Morbihan est exposé à des risques comme les inondations, la tempête ou l’érosion côtière dans certaines zones. Vérifiez les cartes des risques naturels, et prenez des assurances adéquates pour protéger votre bien contre ces dangers, en particulier si vous achetez une maison en bord de mer.
3. L'historique du bien dans le Morbihan
État du bien et travaux nécessaires :
Lors de l’achat, vérifiez minutieusement l’état du bien. Certaines résidences secondaires, notamment dans les villages ou près des plages, peuvent nécessiter des rénovations coûteuses (toiture, système de chauffage, isolation, etc.). Soyez vigilant sur les coûts des travaux et la mise en conformité avec les normes locales.Éventuelles servitudes :
Certaines propriétés peuvent avoir des servitudes qui affectent l’utilisation du bien (servitude de passage, servitude de vue, etc.). Vérifiez le cadastre et les documents légaux pour éviter toute mauvaise surprise.
Estimer mon bien
Prendre RDV
Nous contacter